任何事物的發(fā)展都有其客觀的演變過程，城市綜合體作為商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)合型產(chǎn)品，也正經(jīng)歷著不斷地完善和優(yōu)化的快速成長(zhǎng)期。通常意義上講，現(xiàn)代城市綜合體是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、文體運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、效率高率的綜合體。

　　城市綜合體的功能選擇

　　城市綜合體從廣義的演進(jìn)過程來看，它是伴隨著城市的進(jìn)步而產(chǎn)生的歷史性城市中心；從狹義上來看，作為現(xiàn)代城市的“城中之城”，它基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能。隨著城市對(duì)人們生活效率的影響，城市綜合體被賦予的功能也越來越完備。它的各種功能在不同時(shí)間段得到發(fā)揮和組合，使其各部分的活動(dòng)組織有序，而且相互補(bǔ)充，提高了自身的運(yùn)營(yíng)效率。目前的城市綜合體基本包含了商務(wù)辦公、商業(yè)零售、酒店餐飲和公寓住宅四大核心功能。

　　商務(wù)辦公是現(xiàn)代城市的主要功能，操縱著城市大部分信息流、資金流和物流方向。一個(gè)區(qū)域空間能否提供充分、便捷的商務(wù)空間，決定著這一區(qū)域的城市地位和功能。城市綜合體應(yīng)用高規(guī)格空間滿足不同企業(yè)和人群的商務(wù)需求。

　　商業(yè)零售與人們的日常生活z密切，形成城市范圍的市場(chǎng)并吸引和支持其他功能。零售主要是提供日常生活用品、購物愉悅和豐富多彩的服務(wù)，以滿足人們的多樣化選擇，并形成熱鬧繁榮的街區(qū)。能夠充分滿足各類階層的消費(fèi)需求。

　　酒店餐飲是綜合體中較穩(wěn)定的項(xiàng)目，它為流動(dòng)的人口提供舒適的居住環(huán)境，為所有相關(guān)的活動(dòng)人群提供美食、娛樂服務(wù)，全天候地保持持久的繁榮并增加其活力。

　　居住是城市開發(fā)的基本成分，是解決市中心居住問題，避免每天上下班長(zhǎng)途跋涉造成交通擁擠和能源浪費(fèi)的有x辦法，同時(shí)居住為城市街區(qū)提供安全的生活空間。城市綜合體的開發(fā)是為了節(jié)省時(shí)間和其他各類資源，完成綜合體的聚合效應(yīng)，滿足了城市不同階層人士的居住需求。

　　從萬達(dá)城市綜合體的發(fā)展來看，基本代表了中國(guó)城市綜合體的演變歷程。從單個(gè)商業(yè)建筑體到多個(gè)建筑體組成的建筑群；從單一的商業(yè)零售到不同業(yè)態(tài)的組合；從滿足單一的商務(wù)、商業(yè)需求到具備酒店餐飲功能；這一切都在不斷增加和完善綜合體的功能。但是，隨著不同功能的差異化細(xì)分，每種功能又會(huì)演繹出千變?nèi)f化的不同業(yè)態(tài)，而城市綜合體同時(shí)也會(huì)受到城市規(guī)劃條件和資源承載力的限制，是不能無限擴(kuò)展的。因此，未來的城市綜合體可能會(huì)根據(jù)自身的資源狀況，選擇具有優(yōu)勢(shì)的功能，作為核心功能來打造，其他的功能就會(huì)依托于周邊的建筑群來實(shí)現(xiàn)。對(duì)于未來新興城區(qū)的綜合體來說，情況可能就不一樣了。新興的城區(qū)需要綜合體的發(fā)展來帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮，這就需要綜合體盡可能整合各種城市配套服務(wù)打造一個(gè)功能完備的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)點(diǎn)，點(diǎn)燃城市化進(jìn)程的火炬。以上兩種情況，分別代表了城市綜合體在不同經(jīng)濟(jì)區(qū)位的功能選擇。

　　綜合體的業(yè)態(tài)分布與組合

　　從城市綜合體的基本功能來分析，商務(wù)辦公和公寓住宅的功能相對(duì)比較單一，商業(yè)零售和酒店餐飲的功能就會(huì)演變出不同的業(yè)態(tài)。比如商業(yè)零售會(huì)包含傳統(tǒng)百貨、超市賣場(chǎng)、家電賣場(chǎng)、品牌專賣店等；酒店餐飲包含中餐、西餐、自助餐、連鎖快餐等業(yè)態(tài)。綜合體未來的價(jià)值大小，在很大程度上取決于建造設(shè)計(jì)之前對(duì)后期運(yùn)營(yíng)中各業(yè)態(tài)的需求分析和優(yōu)化組合。

　　實(shí)現(xiàn)城市綜合體的不同功能，需要各種業(yè)態(tài)的復(fù)雜組合，各種業(yè)態(tài)間在對(duì)客戶群體的共享過程中，具有利益的一致性。大家可以彼此通過自身的服務(wù)獲取不同客戶群體帶來的經(jīng)濟(jì)收益。這體現(xiàn)了城市綜合體的規(guī)?；涮追?wù)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)放大效應(yīng)。比如：購物的人群會(huì)給餐飲業(yè)帶來客源；繁忙的商務(wù)人士會(huì)選擇就近購物；出行的人群會(huì)選擇聯(lián)系公務(wù)便捷的酒店下榻等。這種連鎖反應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為，使城市綜合體產(chǎn)生了較高的價(jià)值魅力，吸引了不同業(yè)態(tài)的入駐和大量投資客的追捧。

　　然而，在對(duì)資源的占有上，各種業(yè)態(tài)又會(huì)產(chǎn)生利益對(duì)立的矛盾。比如酒店和購物中心都希望同時(shí)把主出入口設(shè)在繁華的主干道上；超市和商務(wù)辦公都希望擁有更多的車位；商務(wù)空間會(huì)排斥餐飲業(yè)的油煙污染；大家都希望客滿盈門，卻誰也不愿意在自家門前造成交通擁堵……只有較好地解決這些問題，才能從根本上進(jìn)一步挖潛綜合體的價(jià)值。

　　在住宅地產(chǎn)的社區(qū)規(guī)劃中，經(jīng)常提到不同戶型享受社區(qū)景觀資源的均好性。這種均好性能夠減小不同區(qū)位的房屋差價(jià)，有利于實(shí)現(xiàn)樓盤銷售的整體利益z大化。這個(gè)道理對(duì)于城市綜合體的設(shè)計(jì)同樣適用，但是操作難度大大提高了。社區(qū)景觀資源的均好性把控，是通過視覺效果可以直觀體現(xiàn)出來的，而綜合體的業(yè)態(tài)組合效果就非常復(fù)雜了。它需要了解各業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)、盈利模式、資源需求的迫切程度、對(duì)其他業(yè)態(tài)的影響等眾多因素，才能對(duì)資源的分配進(jìn)行不斷的優(yōu)化。這種資源優(yōu)化的均好性，會(huì)進(jìn)一步提升綜合體的經(jīng)濟(jì)放大效應(yīng)，增加它的投資魅力。

　　在綜合體業(yè)態(tài)分布及組合的設(shè)計(jì)中，還應(yīng)該具備對(duì)綜合體發(fā)展運(yùn)營(yíng)的前瞻性。一般來說綜合用地的年限為50年，在這個(gè)基礎(chǔ)上計(jì)算城市綜合體的壽命，應(yīng)該在40年左右。在這樣一個(gè)漫長(zhǎng)的歲月里，城市綜合體的地位可能會(huì)發(fā)生周期性的變化。比如新城區(qū)的綜合體會(huì)隨著城市的發(fā)展逐步成為城市的核心；目前核心區(qū)位的綜合體由于受建設(shè)條件的影響，可能會(huì)逐漸沒落被新的城市綜合體取代。在綜合體的不同發(fā)展時(shí)期，滿足其核心功能的業(yè)態(tài)分布會(huì)發(fā)生較大變化，能夠了解和應(yīng)對(duì)這些變化，將會(huì)對(duì)城市綜合體保持持續(xù)的盈利能力具有關(guān)鍵的作用。